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产业园区发展情况是怎样的?
返回列表 来源: 产业园区 发布日期: 2021.07.06
       今天景智行在这里和大家一起来看看关于产业园区发展情况是怎样的?我国产业园区具有形式多种多样,主要包括高新区、开发区、科技园区、工业区、产业基地、特色产业园区等以及近来陆续提出的产业新城、科技新城等。产业园区作为我国区域经济发展的龙头,是对外开放、招商引资、管理创新的重要载体,是发展高新技术产业、促进产业集聚的重要平台。
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在产业园区中,存在两种典型的盲目开发模式:一是过剩式开发,走进园区,物业大量过剩,空置现象严重,看不到任何产业氛围,产业园区变成工业“鬼城”,二是等待式开发,政府和开发商划定产业园区后,因招商引资、基础设施配套等原因,开发缓慢,只围墙不建园。

一、产业园区怪象

在招商引资的压力下,地方政府动用所能动用的一切资源来吸引大公司投资落户,而各类公司也冲着廉价派送的资源而来,急速扩张,工业地产的开发,变成了一场以社会资源作交易的圈地运动,怪象频出。

1、新型圈地运动

高大上的策划理念,虚拟的项目,完美数字指标,理想的利税。先拿地,再围挡,几通一平过后,静候企业拿钱为我建园,外看一片繁华似锦,内看陋室空堂。碧云天,荒草地,养田鼠不错,养企业难办。工业园变成了“圈地园”,开发商削尖脑袋,硬拼土地“红利”。

2、进的来出不去

不少开发商初衷多为钻政策空子,榨尽优惠空间,用住宅地产模式开发工业地产,“一锤子”心理比较严重。服务平台呼声叫得最响,做得最差,以工促商、以商养工的长效收益意识淡薄。企业被诱哄着走进来,哭喊着出不去。没有后续资金的跟进,工业园成了典型的跛脚鸭,“烂尾楼”遍地,被人怒骂爱谁谁。

3、标准化并不标准

产业园仿佛成为标配城,人有我有,我差但有,模仿甚于创新,千篇一律,同质化、同构化严重。没有缜密的市场调研,忽略与核心客群的精准对接,纸上谈兵,闭门造车,将工业园区建成只可欣赏不可把玩的瓷娃娃,比一比还好,碰一碰不可。

4、盛到碗里都是菜

产业园不应是大型企业的专属区,也不应是中小企业的试验田,更不应是小微企业的“攀高枝”,而应是大中小微企业按照产业链条的需要进行梯度式配置入围。忽视全产业链的企业有效配置,单纯的铺罗撒网,奶多奶少都是娘,来者不拒,尽收“麾下”。没有核心竞争力的长效打造,势必造成繁华背后的荒凉再现。

二、产业园区发展误区

1、价值构成松散,增值空间有限

从园区地段价值、产品价值和服务价值等项目价值构成体系来看,产业园区的价值构成显得过于松散,增值空间尤为不足,需要从供应者、购买者、投资者和竞争者等多方面加强凝聚力,提升项目的价值。

2、整体策划不够,园区定位模糊

脱离前期整体策划的快速投资,脱离准确定位的重复建设,只能导致项目资金的过早沉淀和项目发展的后继乏力,造成项目审批难、落地难、开工难,方案一改再改,迟迟不能启动,短期无序,远景疲软。

3、规划设计粗放,产品结构单一

在区域内同类化、同构化和同质化园区比对中缺少定向的市场需求,在没有产业基础和主导产业做支撑的开发建设中,难以形成明显的行业聚集力和竞争力。园区产品设计比较粗放,尚有很大提升空间。应结合充分的市场调研,为企业量身打造出特色化、创新性园区产品。

4、功能分区功能不足,综合配套过于机械

功能分区无法突显功能,综合配套过于机械,产品缺少使用价值,园区缺少产业氛围,难以做到与市场严丝合缝的对接。目前,多数西部产业园区项目依然保留了产业园的部分开发模式,在功能分区、综合配套以及产品结构上,缺少了更多的市场亮点,无法形成独特的市场吸引力。

5、为什么和干什么

在开发建设中,缺少系统的前期策划,缺少缜密的市场调研、强劲的资源整合、准确的项目定位以及行之有效的开发模式和盈利模式,致使多数项目从一开始便处在一个为什么和干什么的尴尬境地当中。

三、产业园区发展趋势

1、从面对存量,精细管理

走向精细化发展之路,重点发展主导业务,加强园区的产业定位和产品、服务精细化管理,完善园区配套建设和服务体系,提高土地利用率,提高单个项目效益,打造品牌效应。

2、从“园区经济”转向“城市经济”

秉持“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的发展理念,强调围绕以人们的需求为中心,以提升人的幸福感为前提打造产业新城,为城市、产业企业和城市居民创造共享价值。

3、“盈利模式”转向“合作共赢”思维

随着新经济的快速发展,园区物理空间成为“共享资源”,园区的盈利模式也由传统的“物业租售模式”向“投资共生模式”转变。过去园区强调为客户创造价值思维,未来双方不再是简单的甲方乙方,而是通过成立产业投资基金、产业园区的模式成为一个有机统一体,实现入园企业,共同享受入园企业的成长收益。

4、从“管理园区”转向“服务园区”

产业园区的更新就是城市的更新,随着产业园区配套与服务的升级,产城逐渐融合为一体。产业园区不再是传统地产买卖租售的行业,通过服务、运营才能得到长期稳定的回报。

5、产业园区转型依旧是主流

园区是产业向中高端迈进的重要载体,园区的生活性配套、生产性配套、公共服务配套、主导产业上下游产业配套状况决定着产业向中高端迈进的速度和效益。

6、培育具有区域特色和比较优势的战略性新兴产业

结合产业向中高端迈进的迫切需求,紧扣产业变革趋势,紧抓关键技术瓶颈,加强信息网络、智能制造等重要领域和关键环节的核心技术布局,形成一批战略性产品和技术系统,培育新业态,形成新产业。

7、区域产业结构化差异

布局产业园区最重要的是差异化。区域产业结构差异能够为区域产业协作的形成提供经济基础,各区域的工业化发展导向则是根本的动因,两者相互影响。

四、产业园区发展如何破局

1、抢抓机遇,深挖项目价值,探索盈利模式

鉴于产业园区产品单价低、开发强度低、招商难度大、利润空间小、建设进度慢、资金回笼周期长等特点,理顺开发思路,探索盈利模式是项目的重中之重,掌握合理的开发次第和开发节奏是项目在功能布局和资金平衡使用上必须处理好的先手棋。

2、细分市场,甄别客群,做好选择性针对性包围

细分市场,抓龙头企业和区域领军企业等主要目标市场,以区域内多领域配套企业和上下游企业为必要补充。在客群选择中,以入园要求强烈的意向企业为核心群体,顺水推舟,争取首先取得突破;以符合项目定位的入围企业为重要客群,定向围攻,力争形成内部组团;以游离于外围的观望企业为投资客群,进行拉网筛选。做好策略化营销,做到有甄别,有选择,因企而异,对症上策。

3、控制投资节奏,确保项目形象和效益双轮驱动

地方政府常把项目建设形象与土地指标、证件办理、配套费减免等优惠政策进行倒置捆绑,产业开发商在投资节奏把控及项目建设形象上需做合理把控,才能得到形象、进度两相宜的可控局面。

4、以市场为导向,准确定位,精细规划,精准对接

深入市场调研,从宏观政策、区位特征、产业基础、竞争环境、客户需求入手,做好项目准确定位。同时,结合阶段性招商成果、推广经验和市场反馈,精细化园区整体规划和单体设计,做好园区产品户型结构、物业功能分区、分类组团关联与市场需求的精准对接。

5、内外结合,平衡开发,整体推进,重点突破

按照产业园区物业建设的基本规律,园区需要做好诸多地块同步开发的建设,做好主力开发,兼顾平衡开发,由此,外在基础设施的有效利用和内在配套设施的有序建设显得尤为重要,厂房等企业所需的主要物业产品难以实现重点建设。

6、打造核心竞争力是可持续发展的保障

在产业园开发建设中,多数周边实力园区云集,且多数均经过了一定的市场培育期;如何使项目后发先至,笑傲市场,有赖于项目核心竞争力的整合打造。通过对资金实力、聚集引力、辐射张力、发展潜力以及面对压力等多方面的综合分析,推断项目的可持续性。

7、借力行业资源,创新推广模式,实现园区低成本招商

在现代产业园区的营销推广中,企业这一生产主体无法利用较低的成本与市场精准对接;而价格不菲的传统媒体,又往往无限地加大了企业的推广成本,其效果却是非常有限。借力强大的行业资源进行精准性营销推广,是实现园区低成本招商的破局之道。

8、加快信息化集成,实现园区从快速发展到科学发展

运用互联网思维寻求突破,为园区及企业提供全方位信息化解决方案,实现项目低成本、高效率建设和运营。从“市场、成本、资源”三个因素全面深入,注重打造信息化集成服务平台,构建园区软实力。

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